| Mortgage'in aylık kredi taksitlerine olan etkisi nedir? Peki mortgage?ın konut kredisinden farkı nedir ve size ne ek fayda sağlayacaktır. Mortgage?ın sağlayacağı faydalar asıl olarak, Türkiye?de bir gayrimenkul finansmanı sistemi kurulacak olmasından kaynaklanıyor. Bu sistem, insanlara kolayca ev almayı sağlayacak dedik. Bunu sağlamanın yolu alınan krediye karşılık yapılan taksit ödemelerinin düşük tutarda olmasıdır. Kredi taksidinin düşük tutarda olması için ne gerekir diye düşündüğümüzde: - Ya kredi tutarı düşük olacaktır (Konut aldığımız için bu seçenek ortadan kalkıyor) - Ya kredinin vadesi uzun olmalıdır, böylelikle her aya düşen anapara borcu düşük olsun (Mortgage sistemi işte burada devreye giriyor) - Ya da alınan kredinin faiz yükü az olsun ki, her aya düşen faiz ödemesi az olsun (Mortgage sistemi yine burada devreye giriyor) Mortgage aylık kredi taksitlerine nasıl etki edecek? Türkiye?deki mevcut sistemde bankalar, tüketici kredilerinin finansmanın büyük kısmını, kendi kaynaklarından değil, yabancı fonlardan veya yurtdışı piyasalardan almaktadırlar. Bu da bizzat her bankanın, vereceği kredilere karşılık diğer kaynaklardan fon temin etmesini gerektirmekte, ve fonlara ulaşamayan diğer finansman kuruluşlarının da piyasada varolmasını engellemektedir. Bu nedenle, sayılı finans kuruluşunun ulaştığı bu kısıtlı fon kaynaklarının maliyetleri de normalden daha yüksek olmakta ve alınan krediler daha kısa vadeli olmaktadır. Tabiki bu maliyetli ve daha kısa vadeli fonlar, tüketicilerin aldıkları konut kredilerine de yansımaktadır. Mortgage ile, bankaların verdikleri konut kredisini satıp, kısa sürede nakite dönüştürebilecekleri bir piyasa oluşturulacaktır. ?İkincil piyasa? adındaki bu piyasada bankalar, tüketicilere verdikleri krediler karşılığında aldıkları Mortgage senetlerini satışa çıkarabilecek ve bu senetler diğer yatırımcılar tarafından alınıp satılabilecektir. Böylelikle size kredi veren kuruluş, 20-30 yıl beklemeden size verdiği krediyi nakite çevirebilecektir. Sonrasında ise finans kuruluşu aldığı nakit ile diğer tüketicilere kredi verebilecek ve çok daha fazla insan çok daha uygun koşulda konut kredisi alma imkanına sahip olabilecektir. Bu el değiştirme sizin imzaladığınız anlaşma metininde bir değişikliğe neden olmayacaktır. Eski anlaşmanız, ödeme koşullarınız devam edecek, size bu el değiştirme dolayısıyla herhangi birşey yansımayacaktır Bu ikincil piyasanın oluşması ile sistem kendi kendisini finanse ederek, daha uzun vadeli ve daha ucuza finansman kaynağına ulaşabilecektir. Böylelikle insanlar daha ucuza ve uzun vadede konut kredisi alabileceklerdir. Mortgage'ın inşaat kaliteleri üzerindeki etkisi nedir? Mortgage sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir. Mortgage nasıl alınır? a) Kişi gelir belgesi ile bankaya başvurur. b) Banka kişinin kredi taksidini ödeyip ödeyemeceğini anlamaya çalışır. 1) İlk bakacakları şey; Mortgage taksidinin, kişinin aylık gelirine oranıdır. Taksit ödemeleri aylık gelirin %25?ini geçerse muhtemelen banka onaylamayacaktır. 2) İkinci bakacakları şey; Kişinin ödediği toplam aylık ev yaşam gideri ve mortgage taksit tutarının, kişinin aylık gelire oranıdır. Bu oran %40?ı geçerse banka tarafından krediye onay verilme ihtimali azalmaktadır. c) Banka, kredi kartıyla işlem yapan tüm firmaların bilgi aktardığı ?Kredi Derecelendirme Kuruluşu? bilgi bankasında, kişinin taksit ödemelerini düzenli olarak yapıp yapmadığını araştırır. (Yani kişisel finans karnenizi inceler) d) Banka tüm bu incelemeler sonunda, kişiye bir kredi skoru ? puanı verir. Bu skor, kişinin kredi riskini gösterir ve hangi faiz oranından kredi alacağını belirler. Mortgage sisteminde, aynı vadede ve tutarda kredi alan iki farklı kişiye, farklı faiz oranları uygulanalabilir. e) Finans kuruluşu, ?Değerleme Danışmanlık Firması? aracılığıyla kredi talep edilen evin değerini tespit ettirir. f) Banka, evin değerini tespit ettirdikten ve kişinin başvurusunu inceledikten sonra krediye onay verir veya reddeder. Mortgage için gerekli evraklar nedir? 1) Kişisel evraklar: Kimlik belgesi, ikametgah ve maaş bordrosu 2) Alınacak konuta ait evraklar: Kat mülkiyeti tapusu yada kat irtifakı tapu ve yapı kullanım izin belgesi 3) Kişisel bilgiler: Ad soyad, adres telefon, kimlik numarası, meslek ? askerlik ? medeni durum 4) Ek mali bilgiler ve evraklar: Otomobil modeli ve yılı, taşınmaz mülkler, gelir ve gider bilgileri 5) Zorunlu sigortalar: Hayat sigortası, konut sigortası ve DASK
Mortgage için yapılacak sözleşmede neler yer alacak? 1) Kredi tutarı 2) İpotek edilecek konuta ilişkin bilgiler (satış bedeli, adres...vb) 3) Toplam ne kadar anapara borcu ve faizinin ödeneceğe dair bilgi. Ayrıca diğer giderlerin dağılımı 4) Yıllık faiz oranı. Değişken faiz için ise ek olarak, baz alınacak endeksin ve uygulanacak tavan faiz oranının bilgisi 5) Ödeme planı tablosu 6) Temerrüde düşüldüğünde (ödemede gecikme yaşandığında) uygulanacak gecikme faiz oranı hakkında bilgi 7) Konut sigortalarına ilişkin bilgi Diğer bir Yaklaşım Mortgage Nedir?
Mortgage sistemini en genel olarak kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak tanımlayabiliriz. Türkiye’de nüfusun ancak yarısının konut sahibi olduğu düşünülürse, bu sistem çok büyük bir kesimi yakından ilgilendiriyor. Mortgage sisteminin şu anda konut alırken kullanım oranı sadece yüzde 3’lerde olan bankaların konut kredisi kullanımı oranını da patlatması gerekiyor.
Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor. Ancak en bilinen yöntemler Amerikan ve Alman modeli olarak adlandırılıyor.
Yöntemlerin özü, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
"Mortgage" sisteminin var olan konut kredilerinden en büyük farkı çok daha uzun vadelere yayılması. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu olması, aylık ödemeleri kira ödemeleri derekesine indiriyor. Zaten sisteme “kira öder gibi ev sahibi olma” sloganını atfedilmesine neden olan da işte bu |